中国房地产行业在过去二十多年飞速发展，GDP贡献占比不断攀升，逐渐成为国家的支柱产业。房地产行业作为服务业却存在着独特的金融属性，属于典型的资金密集型行业。融资作为房地产“投融管退”全流程管理中前端的重要一环，在很大程度上决定了项目的成败与企业的发展。
一、融资的重要意义
房地产项目开发前期投入巨大，仅土地款资金就动辄上亿，且沉淀时间久，从拿地起通常需要半年到一年的时间才能开始预售回款。通过融资可在项目回款前即收回大部分本金，有助于项目的迅速回正，后续依靠销售回款覆盖项目经营建设支出、贷款本息归还并获取利润。回正后这笔资金再去寻找新的项目投资，周而复始，滚雪球似扩张，实现规模爆发式增长，这即是房企的高周转之道。
二、融资都有哪些类型
1、前前融。在拿地阶段进行，具体手段有拿地保证金自筹，合作方早投超投。这种方式可以减轻土地款投入的资金压力，撬动资金杠杆。保证金融资有很强的短拆、过桥性质，渠道少，资金成本奇高，通常在20%以上，操作难度较大。合作方早投超投需要合作方具备较强的资金实力与相同的合作理念，需要房企提前进行合作方资源的挖掘与储备，需要长期的能力沉淀。
2、前融。现阶段常见的前融方式有地产基金（明股实债）、股权收益权信托、特定资产收益权信托、不良资产重组。通过前融，在项目开发建设前落地融资。资金成本较高，常见在10%-15%之间，存续期也较短。
3、开发贷。这是房地产企业最普遍的贷款方式，一般在项目四证齐全后一个月可放款，用以支持项目开发建设。常见贷款方式有银行开发贷，信托开发贷，银行并购贷。资金成本也相对较低，通常在4%-8%，一般可存续至项目交付时间。
4、经营性物业贷。以商业营业用房或办公用房等经营性物业的经营收入为还款来源，期限可长达八年。
5、供应链融资。预售资金：房地产行业因预售制的存在，也形成了一种特殊的融资渠道。在房屋交付客户前，可提前两年左右销售房屋，无息收取资金。商票/保理/ABS：以应收账款或应付账款为底层资产，或通过商业票据支付，或转让给保理公司，或进行证券化的融资方式。
6、公开市场融资。通过公开市场向公众募集资金，常见工具有公司债，境外债，短融，中票，ABN，ABS，CMBS，REITS等。
三、开发贷融资全流程
1、资源摸排。在拿地后甚至拿地前，积极对接银行等金融机构，了解近期相关的贷款政策，与企业的合作紧密度，对地块的意向程度等等，并沟通目标地块的初步方案。
2、方案筛选。深入对接各机构讨论详细方案，分析对比不同方案的优劣势与可行性，筛选出合适的融资方案。
3、授信跟踪。跟进金融机构端从立项申报到融资审批的全过程，直至最终的批复文件出具。
4、合同签署。开发商与金融机构签署融资合同，关注额度、利率、期限、担保、放款条件、资金使用、贷后等多项要点。
5、放款跟踪。根据约定的担保与放款条件，视情况完成股权质押、土地抵押手续办理，配合开立资金监管户，提交审计报告等，完成放款。
6、贷后管理。放款后按合同约定定期支付利息或融资费用，提供财务报表、工程进度、销售情况等配合客户经理完成贷后检查工作。
7、资金使用及偿还。按照合同约定的提还款条件，进行融资款项的使用及偿还。
四、融资管控要点
1、公司设立。根据融资机构要求，项目公司设立时需考虑其直接控股股东是否具备二级资质
2、 政策摸排。了解当地的土地抵押、在建工程抵押等政策，避免出现预售后无法抵押，或预售后必须解除 抵押，进行在建工程抵押等情况。
3、取证安排。两证审批，四证放款，结合抵押、开盘顺序，公司内部考核节点等，合理安排取证进度。
4、融资额度。一般银行可给融资额度按照总投的60%- 70%与抵押物评估价值的60%-70%孰低， 谈判时要争取使用总投计算或高抵押率。同时不要严格限定抵押率，或仅在提款时点控，避免全程控。
5、资金使用效率。一般融资合同会约定分批还款，如选择按销售回款进度易触发提前还款，尽量谈判按贷款年限以锁定还款时间，并尽量延后。避免出现业绩对赌条款，如在一定期限内销售未达××金额需提前还款。受限资金避免出现按销售面积或销售回款进行监管，监管资金需覆盖未归还本息等类似条款
6、融资利率。除了合同约定的直观的融资利率之外，还要考虑中间业务费用与资金沉淀成本，合理预估存贷比，计算项目全周期的资金使用综合成本。
7、担保管理。合作项目一般按合作各方的股权比例进行担保，不允许超额担保。如因合作方资信问题确无法进行担保，我方可超额担保，但必须落实收取担保费+反担保。 担保额度也应控制在每年公告的担保计划内。
8、负债率管理。 集团层面严格控制负债率和净负债率，是否融资提款需服从集团统一管理。
